VAN VASTGOED NAAR LEEFGOED
Wie de strakke renders van het gemiddelde nieuwbouwproject ziet, voorzien van weelderige groene gevels en daken, zou moeite hebben om te geloven dat groen tot voor kort een ondergeschoven kindje was in de bouw- en vastgoedsector. Maar nu het belang van een gezonde leefomgeving door klimaatverandering en de coronapandemie evidenter is, wordt groen in (nieuw)bouwprojecten steeds minder vaak gezien als het klassieke ‘sluitpostje in de begroting’ dat op de valreep nog even wegbezuinigd wordt. Sterker nog, wonen in het groen is inmiddels een legitiem verkoopargument. Groen is dus ‘hot’ en een belangrijk onderdeel geworden van de waarde propositie richting huurders en kopers van vastgoed. Maar daarbij is een hippe render nog geen groen gebouw.
Groen voor een aangenaam leefklimaat
Groen als sluitpost kan ook haast niet meer omdat de overheid, die belast is met het waarborgen van de leefbaarheid van onze steden maar zelf weinig openbare ruimte tot zijn beschikking heeft om daar invulling aan te geven, de verantwoordelijkheid voor vergroening oplegt aan de vastgoedsector. Wilt u een vergunning? Hou dan rekening met de hemelwaterverordening. Een bestemmingswijziging? Een groen dak zou daar zeker bij kunnen helpen! Maar niet alleen de overheid zet vaart achter het vergroenen van onze steden, ook bewoners zien de toegevoegde waarde van groen in de vorm van een aangenamer leefklimaat in de stad.
Natuur is nu eenmaal levend materiaal en dat laat zich niet zo makkelijk controleren als beton en staal. Dat vraagt om een andere, integrale benadering van ontwikkeltrajecten, waarbij de juiste kennis in een vroeg stadium dient te worden samengebracht om de haalbaarheid en kwaliteit van ontwikkelingen te vergroten. Ook kennis van groen, bomen en planten, is dus noodzakelijk in een (nieuwbouw) omgeving. Niet alleen vergroot dit de slagingskans op een gerealiseerd beeld dat overeenkomt met de voorstelling op de plaatjes in de folder, het voorkomt ook inefficiëntie gedurende het bouwproces. Met als gevolg aanpassingen aan bestaande plannen of zelfs al gebouwde structuren om het groen op het laatste moment nog in te kunnen passen.
Natuurlijk zijn onvoorziene factoren inherent aan een ontwikkelproces. De toepassing van groen direct op de bebouwing is nog relatief nieuwe materie en in de bouw- en vastgoedsector kunnen voor de hand liggende aspecten zoals het aanbrengen van een gezonde voedingsbodem, het tijdig kweken en rooien van beplanting en het integreren van betrouwbare irrigatievoorzieningen helpen voorkomen dat het groen later in het proces tot onnodige extra kosten leidt.
De groensector als touwtrekker
De groensector, van kweker tot hovenier, moet daarbij ook verantwoordelijkheid nemen en die adviserende rol actief oppakken. In bouwprocessen, die zonder toepassing van groen vaak al complex genoeg zijn, moet niet verwacht worden dat een bouwkundig architect, constructeur of ontwikkelaar zich zonder opleiding of ervaring opwerpt als groenspecialist. Juist nu groen een steeds belangrijker element wordt in vastgoedprojecten, moet de sector dat ook proactief met kennis en kunde vertegenwoordigen om zorg te dragen voor realisatie op (soms letterlijk) hoog niveau. Vertrouwen komt daarbij te voet en gaat te paard, dus juist in een tijd waarin er vaak nog met scepsis wordt gekeken naar groen op gebouwen en menigeen ‘Valley’ al tot woestijn heeft veroordeeld voor er goed en wel een groeiseizoen overheen is gegaan, is het van groot belang dat expertise tijdig wordt ingebracht om groen in de gebouwde omgeving mogelijk te maken en optimaal tot zijn recht te laten komen.
Dat betekent dat een ontwikkelaar soms uitgelegd moet worden dat ‘groenonderhoud’ niet altijd hoeft in te inhouden dat je alpinisten omschoolt tot hoveniers om al abseilend bomen te kunnen snoeien langs de gevel van een gebouw. Maar ook dat een goed beplantingsplan zichzelf terugverdient door lagere onderhoudskosten op de lange termijn, omdat er minder sprake zal zijn van uitval in de beplanting of intensieve begeleiding snoei als gevolg van een verkeerd sortiment bomen op een bepaalde plek. Of dat irrigatie- en/of retentievoorzieningen aan de voorkant misschien forse investeringen lijken, maar toch vaak duurzamer blijken dan de jaarlijkse investering in handmatige watergift tijdens hete zomers. Laat staan in vergelijking met de imagoschade door een beroerd aanzicht als gevolg van massale plantsterfte met vervanging tot gevolg. De tijd van ‘het gebouw is af, nu bel ik een hovenier voor wat groen’ is echt voorbij!
Van de bar bij Café Hoppe naar echte kennisdeling
In de vastgoedwereld lijkt men zich langzaamaan steeds bewuster van het belang van groen. Zo worden landschapsarchitecten steeds vaker in een vroeg stadium van het ontwikkeltraject betrokken en is groen een thema op de agenda tijdens beurzen en bijeenkomsten. Misschien nog niet altijd bij de snelle stenenschuivers voor wie de inhoud van het programma op de Provada niet verder reikt dan de bar bij Café Hoppe, maar wel in de focus van alle vakmensen die zich richten op kennisdeling met het oog op waarde creatie voor de lange termijn. Zij zien dat de stad van de toekomst een multifunctionele benadering van ruimte vraagt om op termijn leefbaar te blijven, om daarmee te voorkomen dat de waarde van de bestaande vastgoedvoorraad als gevolg van het ‘urban heat island effect’ verdampt.
De waarde van groen kan financieel uit
De focus voor de toepassing van groen ligt vooralsnog vaak op nieuwbouw, waar groen door onder andere overheidsbeleid verheven is van ‘nice to have’ tot ‘must have’. Maar tachtig procent van de gebouwen die in 2050 onze steden vormen staan er vandaag de dag al. En die bouw leent zich in tegenstelling tot nieuwbouw niet voor extra beton en staal in de kolommen om een daktuin te dragen (voor zover dat überhaupt wenselijk is met het oog op duurzaamheid). Als we daadwerkelijk zorg willen dragen voor de leefbaarheid van de stad, zullen we dus slim om moeten gaan met het onbenut potentieel van het bestaande (dak)oppervlak in steden. Daarbij geldt dat het ene groene dak het andere niet is.
Zo heeft de vaak toegepaste rol vetplanten (mos-sedum) een zeer beperkte impact op de biodiversiteit en houdt een intensief groendak meer water vast dan een dun laagje substraat op een zogenoemd ‘extensief ’ dak. Om ervoor te zorgen dat investeringen in het vergroenen van de stad ook daadwerkelijk bijdragen aan klimaatadaptatie in onze steden is het belangrijk dat er eenduidige richtlijnen worden gesteld aan de invulling van het groen. Waar moeten groene daken, gevels, straten en pleinen aan voldoen om daadwerkelijk bij te dragen aan klimaatadaptatie? En hoe groen is groen? Hoe vertalen die uitgangspunten zich naar eisen voor hemelwaterretentie, substraatlagen, type beplanting en waterverbruik? Wie kan adviseren bij de totstandkoming van een groen dak en welke ondersteunende middelen zijn beschikbaar om te helpen bij de financiering?
‘We need luxury cars to sell entry-level models”
Door de recente oplevering van absolute eyecatchers met spectaculaire toepassingen van groen zoals het Depot Boijmans Van Beuningen in Rotterdam of de Trudo Toren in Eindhoven lijken er steeds meer groene daken her en der te verrijzen in de stad. Daar dragen dergelijke pioniersgebouwen als boegbeeld goed aan bij. Door op het juiste moment kennis samen te brengen en een goede balans te vinden tussen bouwkundige uitgangspunten en gezonde groeiomstandigheden voor beplanting wordt duurzame waarde gecreëerd. Dit geldt niet alleen voor het gebouw zelf maar zeker ook voor de omliggende omgeving. Zo transformeert ‘vastgoed’ naar ‘leefgoed’, dat een integrale bijdrage levert aan het leven in de stad. Dergelijke voorbeelden breken een lans voor kleinschalige projecten.
De waarde van een zingende vogel
Voor wie creëren we een groene stad? Voor onze eigen toekomst! Aangezien de voorspelling is dat 80% van onze wereldbevolking in 2050 in de stad woont, gaan we de verandering van het klimaat nergens sterker merken dan in de stad. We maken die groene stad voor de bewoners en gebruikers, omdat het er aangenamer verblijven is. Voor omwonenden, omdat groen de stad leefbaar houdt. We scheppen ruimte voor biodiversiteit, door het toevoegen van microklimaten. En voor eigenaren, omdat het een kwestie van tijd is voordat deze waarde zijn plek heeft gevonden in de financiële modellen die tot duurzaam rendement moeten leiden. Want hoewel het geluid van een zingende vogel tijdens het ontbijt moeilijk in monetaire waarde is uit te drukken, kun je geen groen gebouw maken als je onderaan de streep rode cijfers schrijft.
Daan Grasveld is mede-initiatiefnemer van The Urban Jungle Project, een start-up die zich richt op het ontwikkelen van lichtgewicht en modulaire oplossingen voor het vergroenen van de stedelijke omgeving.
Tekst & beeldmateriaal: The Urban Jungle Project
